对通过股权交易进行房地产税收筹划的理性思考

2012年第4期    作者:朱雷    阅读(6664)

【来源:《上海注册会计师》 查看本期目录】

一、问题的提出

房地产开发业务形式多样、流程复杂、时间跨度大，开发过程可能会涉及到营业税、增值税、土地增值税、企业所得税、契税、城镇土地使用税、城市维护建设税、印花税、耕地占用税等大部分主体税种，须承担相对较多的纳税义务和相对较重的税收负担。出于降低税费、获取利润的本能，房地产开发企业几乎无一例外的希望从纳税筹划寻求降低税负的出路。

在众多税收筹划手段中，通过股权交易进行税收筹划是房地产开发企业最为热衷的手段之一。本文在对目前房地产开发企业通过股权交易进行税收筹划进行案例分析的基础上，从理性的角度开展思考、提出建议，为筹划者和研究者提供一个新的视角。

二、案例分析

案例：A公司全资B子公司以5000万元购入甲建筑物。B公司除了甲建筑物外无其他的资产、负债和业务。C公司为了获得甲建筑物（此时公允价值8000万元）的房地产权利，以8000万元（实际是甲建筑物的公允价值）向A公司收购了B公司的全部股权。

假设不考虑其他因素，简化账务处理如下：

A公司：

借：银行存款 8000万

   贷：长期股权投资——B公司 5000万

       投资收益 3000万

B公司：

借：实收资本——A公司 5000万

    贷：实收资本——B公司 5000万

对甲建筑物的账面成本不做调整。

C公司：

借：长期股权投资——B公司 8000万

    贷：银行存款 8000万

相关税收政策规定：

1．《国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第51号）规定，“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税”。

2．《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税”。

3．《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号）规定，“在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税”。

本轮股权交易中各方税负（假设不考虑其他因素和少量印花税）如下：

A公司：作为股权出售方，对其不征收缴纳营业税，仅就股权转让所得3000万元缴纳企业所得税，且该股权转让所得可以并入企业应纳税所得额，在扣除其他成本费用后缴纳企业所得税。

B公司：作为股权交易的标的公司，按照财税字〔1995〕48号之规定，可以暂免征收土地增值税，也不需就此缴纳其他税金。

C公司：作为兼并方，按照财税〔2012〕4号之规定，对其不征收契税，也不需就此缴纳其他税金。

这样一来，通过收购B公司股权而不是直接收购甲建筑物的房地产权，A、B公司规避了房地产转让的营业税和土地增值税，C公司也规避了购买房地产权的契税。从表面上看，税收筹划实现了交易双方的“双赢”。

但是，根据上述账务处理可以看出，交易完成后，甲建筑物在B公司的账面成本仍然是5000万元，由于股权交易取代了房地产交易，房地产增值3000万元（账面成本5000万元和公允价值8000万元之间的差额）包含在了C公司账面上对B公司股权投资的初始成本（8000万元）里，而在B公司没有实现。

假设C公司兼并B公司后，经过两年后又欲将甲建筑物转让给D公司，此时甲建筑物的公允价值是10000万元。这时通常有两种选择,一是C公司仍然以转让B公司股权的形式转让甲建筑物，假设不考虑其他因素，简化账务处理如下：

C公司：

借：银行存款 10000万

   贷：长期股权投资——B公司 8000万

       投资收益 2000万

B公司：

借：实收资本——C公司 5000万

    贷：实收资本——D公司 5000万

对甲建筑物的账面成本依然不做调整。

D公司：

借：长期股权投资——B公司 10000万

    贷：银行存款 10000万

通过上述账务处理可以看出，只要实际拥有房地产的企业（Ａ公司和Ｃ公司）通过转让法律形式上拥有房地产产权的标的企业（Ｂ公司）股权，就可以实现规避营业税和土地增值税、且受让方规避契税的目的。但这种股权交易替代房地产交易的税收筹划只能体现标的企业的股权增值，而无法实现房地产的增值，将来实际销售房地产的账面成本被严重掩盖。

假设B公司直接出售其名下甲建筑物给D公司，不考虑折旧、附加、购房契税和其他因素，B公司取得收入10000万元，应缴转让不动产的营业税10000×5%=500万元；土地增值税扣除项目金额=购房发票金额×（1+5%×年限）+转让时缴纳的税金+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额=5000×（1+5%×2）+500=6000万元，增值额=10000-6000=4000万元，增值额与扣除项目金额之比=4000÷6000×100%=66.67%，适用税率40%，速算扣除系数为5%，B公司应缴土地增值税为增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=4000×40%-6000×5%=1300万元。

简化账务处理如下：

C公司：

不做账务处理。

B公司：

借：固定资产清理 5000万

    贷：固定资产——甲建筑物 5000万

借：银行存款 10000万

    贷：固定资产清理 10000万

借：固定资产清理 500万

    贷：应交税费——应交营业税 500万

借：固定资产清理 1300万

    贷：应交税费——应交土地增值税 1300万

借：固定资产清理 3200万

    贷：收入项目 3200万

D公司：

借：固定资产——甲建筑物 10000万

    贷：银行存款 10000万

借：固定资产——甲建筑物 300万

    贷：应交税费——应交契税 300万

通过上述账务处理可以看出，本案例中，C公司购入B公司股权两年后如欲再转让B公司拥有的甲建筑物，采用直接销售房地产方式将比仍然转让股权方式多缴纳1300万元的土地增值税、500万元的营业税，受让方也将多缴纳300万元的契税，绝对税负上升了2100万元。

在这3个税种中，存在性质上的不同：

首先，营业税和契税完全可以通过税收筹划绝对减少。也就是说，这两种税负依赖于房地产交易形式的税收筹划。

其次，土地增值税中有相当一部分是上一轮交易税收筹划的递延和转嫁。也就是说，本轮房地产交易缴纳土地增值税实际上有相当一部分在为上一轮股权交易的税收筹划“买单”。具体到本案例，如果第一轮交易不采用股权交易进行税收筹划，则第二轮交易土地增值税扣除项目金额=购房发票金额×（1+5%×年限）+转让时缴纳的税金+购房时缴纳的契税+其他允许扣除金额=8000×（1+5%×2）+500=9300万元，增值额=10000-9300=700万元，增值额与扣除项目金额之比=700÷9300×100%=7.53%，适用税率30%，速算扣除系数为0，B公司应缴土地增值税为增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=700×30%-0=210万元。第二轮交易后，B公司的实际控制者C公司通过税务筹划虽然少交了第一轮交易的契税150万元，但是却多交了土地增值税1300-210=1090万元。可见，除非房地产在可预见的长期内都不再对外单独转让或者一直采用股权交易的方式随同公司股权转让，否则受让方都不应通过股权交易的形式获得房地产权利。

三、几点启示

启示一：要统揽各税种做筹划。

不能把眼睛只盯着某一个税种，在本文案例中，对于C公司，如果只关心契税而忽略了土地增值税，就会犯下“捡了芝麻、丢了西瓜”的严重错误。

启示二：要立足长远做筹划。

不仅要考虑当时或近期的情况，还要充分考虑企业未来的经营策略和发展要求，在本文案例中，Ｃ公司如果能够考虑到将来有可能会直接出售房地产，起初就不会接受以股权交易代替房地产交易。

启示三：要跳出税收做筹划。

税收筹划始于合法节税，终于企业利益最大化，在技术上可以借助包括股权交易、资本市场等多种会计、税收以外的平台和手段，使税收筹划手段更加多样、内容更加丰富、效果更加理想。

启示四：要换位思考做筹划。

税收筹划在实施中除了税收成本最小化之外，也要尽量兼顾交易对手和各方相关者的利益关切。在本文案例中，通过股权交易进行房地产税收筹划，对于第一轮交易的转让方显然极为有利，但这种方式明显具有将税负递延和转嫁到受让方之嫌，这种显失平衡的税收筹划方式只有和调低股权转让价格、提供优惠交易条件等其他手段相结合，才具有操作的可能性。

启示五：要综合多种思路做筹划。

通过股权交易是多来房地产开发企业采用较多的税收筹划手段，但这种方式也存在种种不足。事实上，国家税务总局已经在《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）中对于一次性转让100%的股权且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的个案要求应按土地增值税的规定征税，更加体现了任何税收筹划手段都不是放之四海而皆准的。在房地产税收筹划中，还要综合采取利用起征点、延迟纳税、加大扣除、业务拆分等思路，合理、合法达到预期目标。

作者单位：上海市国家税务局政策法规处