投资性房地产与融资租赁的关系

2013年第6期    作者:朱德峰    阅读(9371)

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一、《企业会计准则》与2003年《改进国际会计准则》项目

《企业会计准则讲解2006》中提出：《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称为CAS3）第三条中的“已出租的土地使用权”与“已出租的建筑物”均是指企业以经营租赁方式出租。因此企业以融资租赁方式出租的建筑物以及无法分离和不能可靠计量的土地并非投资性房地产。

2003年12月中旬，国际会计准则理事会（IASB）发布了改进项目下的13项准则，其中修订后的《国际会计准则第40号——投资性房地产》（以下简称为IAS40）允许但不强制要求：拥有经营租赁下的房地产权益的承租人将该权益归类为投资性房地产。该权益以及相关负债的初始账面金额则以将租赁视为融资租赁的方式核算。

以下分别用两家上市公司的案例就投资性房地产与融资租赁的关系进行阐述。

二、出租人在融资租赁中涉及的土地和建筑物

渤海租赁股份有限公司（以下简称为“渤海租赁”，股票代码000415）是境内首家融资租赁类上市公司。其原名新疆汇通（集团）股份有限公司（以下简称为“汇通集团”），2011年通过重大资产置换及向海航实业控股有限公司等发行股份购买资产，转型为一家专业租赁控股公司。主营业务为市政基础设施租赁、电力设施和设备租赁、交通运输基础设施和设备租赁等。

渤海租赁涉及土地与建筑物的业务包括空客A320飞机厂房、天津保税区办公大楼、津南葛沽创意中心等项目。以空客A320飞机厂房租赁项目为例，该项目合同金额为36.30亿元，其中渤海租赁自有资金2.30亿元，中国光大银行股份有限公司天津分行提供总金额34亿元的银行贷款。渤海租赁首先向天津保税区投资有限公司（以下简称为“天保投资”）购买位于天津空港物流加工区京津塘高速公路南侧的空客A320项目总装线厂房及所属土地使用权，再将该厂房按协议约定出租给天津港保税区管理委员会（以下简称为“管委会”），天保投资则对租金提供连带责任担保。租赁期限为15年，承租期内或期满后由承租人管委会购买厂房。操作模式如下图所示：

在2003年12月同时修订的《国际会计准则第17号——租赁》（以下简称为IAS17）中，第15段规定：“在对租赁进行分类时，土地和建筑物租赁中的土地部分和建筑物部分应当分别考虑。如果两部分的所有权预期在租赁期末均转让给承租人，那么不论是作为一项租赁还是两项租赁分析，这两部分均应归类为融资租赁，除非有其他特征清楚地表明该项租赁实质上没有转移与某一部分或者这两部分所有权相关的所有风险和报酬”。

《企业会计准则讲解2008》与《企业会计准则讲解2010》中也都相应补充了有关内容，提出：“对于同时涉及土地和建筑物的租赁，企业通常应当将土地和建筑物分开考虑。将最低租赁付款额根据土地部分的租赁权益和建筑物部分的租赁权益的相对公允价值的比例进行分配。在我国，由于土地的所有权归国家所有，土地租赁不能归类为融资租赁。对于建筑物的租赁按租赁准则的规定标准进行相应的分类。如果土地和建筑物无法分离和不能可靠计量的，应归类为一项融资租赁，除非两部分都明显是经营租赁，在后一种情况下，整个租赁应归类为经营租赁”。

由于空客A320飞机厂房租赁项目属于整体购买，土地和建筑物不能可靠计量，而承租期内或承租期满后由承租人购买厂房时，购买价格为1元，因此根据上述有关规定，该项目被归类为一项融资租赁，渤海租赁并未确认为投资性房地产。天津保税区办公大楼与津南葛沽创意中心同样如此。

三、承租人在经营租赁下持有的房地产权益

广东海印集团股份有限公司（以下简称为“海印股份”，股票代码000861）原名广东海印永业（集团）股份有限公司，2008年通过定向发行股份与支付现金相结合方式购买了控股股东——广州海印实业集团有限公司的主要主题商场和综合性商业物业类资产，包括广州市流行前线商业有限公司（以下简称为“流行前线”）、广州市海印东川名店运动城有限公司（以下简称为“东川名店”）等11家企业100%股权。

该公司经营模式是：充分发掘消费者的需求，在城市核心商圈以较低租金水平租入有价值提升空间的物业，租赁期限则长达10-20年。在重新进行商业定位和工程改造后，根据中小商户需要进行适当分割，最终以显著高于租入单价的价格转租给从事批发、零售、休闲、娱乐等服务的经营者，形成各类主题商场。并且每年稳定提租，以获取稳定增长的租金收益。

例如流行前线所在地为1996年起向广州市越秀区人民防空办公室租赁的人民防空工程。再如东川名店，其物业租自广东省人民医院，地理位置虽然较好，但由于与医院相邻，一般运营商并不看好。2000年海印集团从逆向思维的角度来考虑，打造了以健康运动为主题的商场——“海印东川名店运动城”，并在商场里注入时尚的元素，令商场充满动感和活力，最终大获成功，其中来自该院治病的人士占了整个商场销售额的30%。由于近年来土地价格上涨幅度较大，通过购买或自建物业方式经营往往需要巨大的初期投入，影响资金使用效率与收益。通过租赁物业进行改造后再转租经营，可以显著节省投入，提高回报率。

《企业会计准则讲解2006》中明确指出“企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产”，在《企业会计准则讲解2008》与《企业会计准则讲解2010》也同样如此。因此海印股份通过经营租赁方式实际持有的房地产权益无法反映在资产负债表中，只能将租入后再转租建筑物所发生的改良支出确认为“长期待摊费用——经营租入固定资产改良”，这不利于完整反映企业过去交易形成的、并由其控制的、预期会带来经济利益的资源。

海印股份的部分财务指标也因此被扭曲，其2011年度“物业出租及管理”这一经营分部的营业利润约为3.76亿元，如果仅按投资性房地产期末账面价值全面摊薄计算，其商业物业的资产收益率高达81.19%。但加上“长期待摊费用——经营租入固定资产改良”的期末账面价值后，则为56.57%。如果考虑到其实际拥有但未列报的经营租赁下的房地产权益，该指标还将进一步降低。

表1 海印股份“物业出租及管理”经营分部收入、成本及资产信息

单位：元

数据来源：海印股份2010年至2012年年度报告

2003年修订后的IAS40允许，但不强制要求拥有经营租赁下的房地产权益的承租人将该房地产权益归类为投资性房地产（如果满足定义的其他方面）。而一旦选择后，则必须按照公允价值模式计量经营租赁下持有的房地产权益及其拥有的所有其他投资性房地产。

IAS40第25段进一步规定，租赁下持有并归类为投资性房地产的房地产权益的初始成本，应按照IAS17第20段对融资租赁规定的方式予以确认，即该项资产应按房地产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者孰低的方法确认。按照同一段的规定，也应当确认相同金额的负债。

IASB承认这样处理会存在租赁资产和租赁负债的计量基础不一致的问题，因为租赁资产在按照IAS17进行初始计量后，将根据改进后的IAS40规定，采用公允价值模式进行后续计量；但是按照IAS17，相应的租赁负债却不能进行重新计量。IASB表示，将在以后研究有关租赁会计的项目时重新考虑这个问题。

IAS40在2003年的这一修订意味着经营租赁下承租人持有的权益在一定条件下可予以资本化，并以公允价值计量。IASB特别提请注意，在上述情况下，采用公允价值计量的对象是承租人在经营租赁下持有的房地产权益本身，而不是经营租赁资产。因此“经营租入固定资产改良”等后续支出，即使符合资产确认条件，也无法计入投资性房地产。

作者为本刊特约撰稿人