母、子公司投资性房地产计量模式差异研究（上）

2013年第2期    作者:朱德峰    阅读(5927)

【来源:《上海注册会计师》 查看本期目录】

编者按： 投资性房地产是以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式。这两种模式在适用条件、具体核算方法、利润调节、纳税调整以及信息披露等方面都存在较大的差异。这些差异在母子公司投资性房地产进行合并财务报表时就显得较为突出。本期《上海注册会计师》特就此问题刊登本刊特约撰稿人的研究文章，供大家交流探讨。

一、引言

根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的有关规定，母公司应当统一子公司所采用的会计政策，使其与母公司保持一致。否则，应当按照母公司的会计政策对子公司财务报表进行必要的调整；或者要求子公司按照母公司的会计政策另行编报财务报表。

对于子公司以成本模式计量的投资性房地产，采用公允价值模式的母公司可以进行调整。但由于《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定：已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。因此，对于子公司已按照公允价值模式计量的投资性房地产，采用成本模式的母公司应如何调整？

《国际会计准则第27号——合并财务报表和单独财务报表》第29段规定：“如果集团中某一个成员对类似环境下的相似交易和事项采用与合并财务报表中所用的会计政策不同的处理方法，则在编制合并财务报表时，需要对该成员的财务报表作适当的调整。”由于一些企业集团中的母、子公司均对外提供财务报表，我们可以从中研究这些“适当的调整”。

二、子公司个别财务报表层面

（一）子公司从公允价值模式转为成本模式

执行新会计准则后，由于深圳发展银行股份有限公司（以下简称为“深发展”，股票代码000001）认为其投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，公允价值能够持续可靠取得，因此决定采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2007至2010年，均由深圳市国咨土地房地产评估有限公司中持有深圳市不动产估价学会会员资格的专业人士进行估值。

表1：深发展投资性房地产各年末的公允价值及历年的公允价值变动损益

单位：元

数据来源：深发展相关定期报告

2010年9月30日，深发展2010年度第一次临时股东大会审议通过了《关于发行股份购买资产的议案》等与重大资产重组事项相关的议案，拟由中国平安保险（集团）股份有限公司（以下简称为“中国平安”，股票代码601318）以其所持原平安银行股份有限公司（以下简称为“原平安银行”）7,825,181,106股的股份（约占原平安银行总股本的90.75%）以及等额于原平安银行约9.25%股份评估值的现金26.90亿元，认购深发展非公开发行的1,638,336,654股股份。

本次重大资产重组完成后，中国平安及其子公司平安寿险合计持有深发展52.38%的股份，成为控股股东，原平安银行则成为深发展的子公司。2011年1月18日与6月28日，深发展相继获得了中国银行业监督管理委员会与中国证券监督管理委员会的批复；中国平安最终于7月18日取得对深发展的控制权，并将该日确定为购买日。2012年2月9日，深发展2012年第一次临时股东大会又审议通过了吸收合并原平安银行、签署吸收合并协议、更名等议案；7月27日起，深发展的公司中文名称变更为“平安银行股份有限公司”。

2011年8月18日，深发展公告“自2011年7月1日起变更投资性房地产会计政策，由公允价值模式改变为成本模式进行后续计量，并对财务报表进行追溯调整”。理由是：中国平安和原平安银行选用成本模式；为减少后续账务处理与合并报表的难度，同时考虑该调整对深发展财务报表的影响并不重大，通过由其变更以达成与中国平安、原平安银行的会计政策一致。

表2 ：会计政策变更对深发展股东权益及净利润的影响

单位：元

数据来源：深发展相关临时公告

深发展在其按照国际财务报告准则编制的补充财务报告中也变更了投资性房地产会计政策，由公允价值模式转为成本模式进行后续计量。分别按境内外会计准则编制的两份财务报告中，2011年度净利润与2011年末股东权益并无差异。某中外合作会计师事务所及相应境外会计师事务所（备注：安永华明和安永）分别根据国内和国际审计准则进行了审计，均出具了无保留意见审计报告。

深发展此次会计政策变更并不属于“法律、行政法规或者国家统一的会计制度等要求变更”，而成本模式也不可能比公允价值模式提供更可靠、更相关的会计信息。《国际会计准则第40号——投资性房地产》（以下简称为IAS40）第31段就指出：“《国际会计准则第8号———会计政策、会计估计变更和差错》规定，只有能够导致在主体财务报表中对交易、其他事项或情况进行更恰当的列报的情况下，才能自愿变更会计政策。从公允价值模式变更为成本模式几乎不可能导致更恰当的列报。”因此深发展能否因合并财务报表需要而变更会计政策值得商榷。

根据《股票上市规则》，深圳证券交易所根据有关法律、行政法规、部门规章、规范性文件、上市规则以及该所发布的细则、指引和通知等相关规定，对上市公司及相关信息披露义务人披露的信息进行形式审核。创业板市场第一起被公开谴责的案例——山西振东制药股份有限公司（以下简称为“振东制药”，股票代码300158），就是深圳证券交易所“在年报事后审核时发现，关联方客观形成占用振东制药资金长达半年”。因此可以合理推断：在对深发展自主变更会计政策的董事会决议公告与2011年年度报告的审核中，深圳证券交易所均“认同”了其由公允价值模式改变为成本模式的做法。

虽然中国平安采用成本模式，但由于其同时在香港交易所上市（股份代号02318），根据IAS40第79段的规定，采用成本模式的主体应披露投资性房地产的公允价值。从2008年年度报告起，中国平安均参考独立评估师行或依据内部评估进行估值，并在其分别按境内外会计准则编制的两份财务报告中同时披露了投资性房地产的公允价值。

表3 ：中国平安投资性房地产

单位：元

数据来源：中国平安相关定期报告

注：2007年年末的公允价值来源于2008年年度报告

可见，中国平安投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，在合并财务报表时，通过母公司变更会计政策，从成本模式转为公允价值模式并非“不切实可行”。

（二）子公司从成本模式转为公允价值模式

2009年5月13日，香港交易所上市公司世茂房地产控股有限公司（以下简称为“世茂房地产”，股份代号00813）通过一致行动人认购了上海世茂股份有限公司（以下简称为“世茂股份”，股票代码600823）向特定对象发行股份购买资产暨重大资产重组所发行的股份，合计控制世茂股份74.26%的股份，成为其母公司，并将其纳入合并财务报表的合并范围。

图1   世茂房地产与世茂股份关系图（2011年末）

2007年4月20日，世茂股份第四届董事会第二十六次会议决定采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。上述“发行股份购买资产”方案实施完毕后，其将专业从事商业地产开发及经营业务。为合理及准确地反映新主营业务的经营成果，便于财务报告使用者判断内在价值，经2009年6月30日召开的第一次临时股东大会同意，世茂股份对会计政策中有关投资性房地产相关条款进行了修订，并制订了《投资性房地产公允价值计量管理办法（试行）》。世茂股份通过从成本模式转为公允价值模式，与母公司世茂房地产的会计政策保持了一致。

表4：世茂股份各年末的投资性房地产公允价值及所占资产的比重

单位：元

数据来源：世茂股份相关定期报告

表5：世茂股份历年的投资性房地产公允价值变动损益及所占净利润的比重

单位：元

数据来源：世茂股份相关定期报告

作者为本刊特约撰稿人