我国现行物业费税收政策解读

目前城市居民对物业管理行业的税收政策争议较大，减税呼声四起。由于物业费涉及居民的直接利益，关乎民生，影响社会稳定，这是作者近来注意到此问题的出发点，认为与此相关的税收政策确实值得关注。另外，由于我国物业管理业仍处于发展期，小型微利企业占了大多数，在结构性减税大背景下，即使不出台专门针对物业管理业的专项税收优惠政策，物业管理企业的平均税负也有望降低。主要政策利好一是营业税转型后的税负下降；其次是受益于最近中央政府对小型微利企业的所得税优惠。也正因为上述原因，指望政府近期针对物业管理行业出台一揽子特殊税收优惠政策似乎并不乐观。

一、现行物业管理税费政策

按照现行国家税收政策，物业管理行业收取税费需要自己缴纳或按规定代缴的税收几乎涉及现有的大部分税种。大致包括营业税、增值税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税、企业所得税等。物业公司将产权属于业主共有的房屋等对外出租或用于经营，还要缴纳房产税和土地使用税。个人投资者或酬金制下的管理人员可能还要涉及个人所得税事项。

除上述列举的部分税收外，物业公司还享受与其他工商企业相同的“乱收费”（政府的口径为“法定规费”）。比如，北京对物业管理企业设有残疾人就业指标，企业若是无法安排相应的残疾人就业，须交纳员工年平均工资17%的费用。再比如，有些地方规定，缴纳流转税的纳税人，按照实际缴纳流转税税额的1%缴纳价格调节基金；有的地区则按销售收入或营业收入的1‰收取价格调节基金。远不止这些。林林总总的税费大约占到物业费收入的10%，而这笔钱正是出自业主的腰包。

1998年12月税务总局下发的《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》称：物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税。这个文件厘清了物业管理业课征营业税的计税依据，限定了物业费中的“价外费用”范围，解决了一个长期纠缠不清的政策边界问题。

2011年6月北京市地税局下发的《关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告》：对物业管理企业开设单独账户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金账户代付劳务价款的行为不征收营业税。“北京公告”首次明确了酬金制下物业管理服务的营业税征免政策。需要说明的是，在北京下发上述公告之前，各地税务机关对酬金制下物业管理的税收实务操作也基本默认上述做法，只不过没有以正式公告的形式出现。这个“北京公告”非常重要。

关于物业管理服务酬金制，2003年11月国家发改委和建设部颁发的《物业服务收费管理办法》已经明确，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有。换言之，酬金制下的物业服务费属于代收代付性质，（除了酬金那块）不属于物业公司的经营收入，也不存在税收问题。其中的酬金依规定缴税。

最近江苏省正在安排进行听证的《物业管理条例（修订草案）》又明确了若干行业涉税事项，主要包括：物业服务合同约定采取酬金制收取物业服务费的，免征营业税；物业服务企业代收专业经营费用所得的报酬，免征营业税；物业服务用房免征房产税和城镇土地使用税。公共停车位，以及利用业主共有部分、共用设施从事经营性活动取得的收益按照业主大会决定和合同约定使用（乃至可以给业主分红）。

二、政策正在发生变化

总的来看，事情正在发生变化，并有多重利好在积累，物业管理行业的一些深层次顽疾或将有新解。比如说，过去法律不允许业主委员会开设独立账户，也不能成立“法人组织”，业主购买服务的钱必须经过第三者采购，如此一倒手就会产生税收问题。然而，我们看到，今年年5月7日，民政部部长李立国在国务院新闻发布会上回答记者提问时表示，民政部门对有关社会组织直接登记的工作从去年下半年已经开始实施，对工商经济类、公益慈善类、社会福利类、社会服务类的社会组织已经按照民政部门业务主管和登记一体化来进行直接登记。

其实，此前广东省委书记汪洋曾特别强调过“凡是社会组织能够‘接得住、管得好’的事，都要逐步地交给他们”。广州市最近传来好消息，从今年5月1日开始，除了4类明确须前置行政审批的情况外，广州市的社会组织均可直接向民政部门申请登记，无须找业务主管单位挂靠。

政策的松绑对解决业主委员会的“名分”问题提供了解决方案，而业主委员会的社团法人地位、机构代码以及开立银行账户等问题有望获得一揽子解决，业主自治不再是曾经的“黑猫白猫”闹剧。随着业主们“名分”问题的解决，物业费的税收问题也不再是一个复杂问题。比如说，小区的物业管理可以由具有法人资格的业主委员会直接聘请职业经理人，也可由物业公司委派，然后由职业经理人在业主委员会的监管下进行“组阁”，小区中的服务事项可以直接外包出去，使业主们的“份子钱”不再缺斤少两，在提高物业服务质量的同时，减轻了业主负担。

诚然，在对物业费的“重税主义”一时半时没有彻底解决前的次优选择或许只有酬金制比较靠谱了。具体到广东深圳的长城一花园所谓“阳光物管模式”，其实质已经很雷同于物业服务费用酬金制，税收不应该成为问题。不过，长城一花园模式仍然有缺陷，也节省不了几个钱，部分原因来自“保姆的工钱”所包括的内涵。其实，员工的工资奖金保险等完全可以由业主委员会直接与劳务公司签订合同外包出去，人工费才是物业费营业税税基的关键部分。而这部分的税收争议可能最大。

现代物业管理亟需制度创新。有人认为目前某些物业管理方式只徒具酬金制外表，实质还是包干制，只是把税收避掉了，存在一定的税收风险。实际上，如果我们搞清营业税的立法宗旨，就不难理解为什么税务总局最近出台的一系列关于物业服务的行业税收政策一直作宽松解，而非收紧。既然税务机关已经公告明确物业管理服务酬金制下物业费属于代收代付性质，（除了酬金那块）不属于经营收入，即使是大部分物业服务由业主委员会以“大包干”的形式直接向社会购买也没有税收风险，当然，个别的粗枝末节注意一下就是了。在这里，特别强调的一点是，物业费风险防范主要应检视的是合同的合规性、收支均衡点的确立和监管方面的懈怠。

三、或可选择的减税路径

今年3月，全国政协委员张抗抗向北京市政府提交了一份建议降低物业管理业税收的议案。张抗抗认为，物业公司不仅维护保障着小区业主的日常生活，同时也承担了一部分类似政府的职能，例如治安保卫、水电安全、急救预警、社区文化体育活动等。物业公司每年向税务局交纳占总收入高达5.6%的税金。税收不合理会连锁引发物业人员、业主的强烈不满情绪甚至影响社区安宁、城市安稳。按照市场经济的基本原则，政府对物业公司不进行经济补偿，民众尚可接受，但政府完全可以对超过物业公司承受能力的物业稅进行调整。

不得不说，张抗抗委员对物业管理业税收政策的调研还是下了番功夫的。现行物业费税收政策是中国特色税收体制下生产出来的一个流水线怪胎，正因为如此，行业税收优惠政策迟迟难以出台——除非非常特殊的情况，从理论上讲，流转税并不适宜个别减税。物业管理是服务性行业，也是微利和劳动密集型行业，同时还替政府分担着一定的社区维稳功能，对这样的行业政府理应给予适当的财政补贴，而非实施“重税政策”，挤占居民的“核心利益”。

在作者看来，不管是包干制还是酬金制都是现代市场下发展出来的不同管理方式，由于直接涉及千家万户的幸福感受，对物业费收入的流转税直接免掉就算了，最终端可以用直接税去调节；也可以反过来做，对物业费降低流转税税率，免直接税。也可以采取对物业费免税一段时期的专项行业优惠政策，几年后视行业发展状况重新定位税收政策。政府也确实不缺这两个贴近民生的“闹心”钱，官员们就餐时少点几个菜就有了。

可资参考的是我国对经营高校学生公寓及高校后勤社会化改革的有关税收政策。目前我国对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓免征房产税；对社会性投资建立的为高校学生提供住宿服务并按高教系统统一收费标准收取租金的学生公寓取得的租金收入，免征营业税；对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税。上述税收优惠政策一般采取的是一定几年不变的办法。

关于营业税转型增值税对物业管理行业的影响，作者曾经算了一笔帐，由于物业管理业人工费占比较大（基本上没有低于60%的），这部分根本不能抵扣税金，其他可抵扣的税项又较小，按照现在的税率设计，物业管理业营业税转型增值税后大型物管企业（一般纳税人）税负将会大大增加。如果按照小规模纳税人转型后的税收政策，假定增值税征收率为3%，大部分小型物业管理企业转型增值税后税负有望降低40%左右。

作者单位：山东省聊城市国家税务局