在建投资性房地产的公允价值
2013年第5期 作者:朱德峰 阅读(4465)
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一、在建投资性房地产
深圳市国际企业股份有限公司（以下简称为“深国商”，股票代码000056）由于2010年与2011年连续两年亏损，根据《深圳证券交易所股票上市规则（2008年修订）》的相关规定，自2012年4月23日起，其股票被实行退市风险警示的特别处理。该公司以商业地产的开发和经营为主营业务，根据实际情况判断，以经营性租赁方式出租的部分持有物业属于投资性房地产。
深国商2012年第三次临时股东大会表决通过了《关于公司投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》，并根据
财政部会计司编写的《企业会计准则讲解（2010）》中新增了以下表述：“采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量”。
深国商所拥有的皇庭国商购物广场（以下简称为“皇庭广场”）便属于在建投资性房地产，其董事会表示：自2007年起便已确定了该项目招商出租的经营策略，只是由于公司重组等原因进度有所延迟，预计2012年内将开业经营；目前虽然尚未达到采用公允价值计量的条件，但预期完工后的公允价值能够持续可靠取得，故暂以成本计量该在建投资性房地产，待其达到条件时再以公允价值计量。
二、会计处理
2012年5月，在假定皇庭广场将按照拟定的开业日期（2012年10月）开始正常运营的情况下，深圳市德正信资产评估有限公司分别采用市场法与收益法进行评估，并出具了《基于财务报告目的所涉及的皇庭国商购物广场公允价值评估报告书》。在采用市场法时所确定的总价为60.95亿元，但因该项目预计在2012年10月完成装修工程并投入运营，因此还需要折现至评估基准日（2012年3月31日），以当时一年期存款利率3.50%的1.2倍——4.20%为折现率，确定的评估值为59.71亿元。在采用收益法时，以7%为折现率的评估值为60.01亿元。鉴于两者估值较为接近，而市场法为反映公允价值最为直观的估值方法，故此次评估确定皇庭广场的市场价值为59.71亿元。
根据2012年7月7日发布的《深圳证券交易所股票上市规则（2012年修订）》，如果深国商2012度经审计的净利润继续为负值，其股票将被暂停上市交易。而暂停上市后首个年度报告显示公司净利润或者扣除非经常性损益后的净利润为负值，其股票将面临被终止上市的风险。
根据立信会计师事务所出具的《关于深圳市国际企业股份有限公司会计政策变更情况的专项审计报告》，在假设2012年3月31日至2012年12月31日期间市场公允价值波动不大的前提下，皇庭广场项目如在2012年底前完工全部租出，此次会计政策变更将因公允价值变动预计增加“归属于上市公司股东的净利润”约19.89亿元。因此通过此次会计政策变更，深国商有望避免其股票被暂停上市。
《深圳证券交易所股票上市规则（2012年修订）》还新增了“最近一个会计年度期末净资产为负值，或因前期差错追溯重述导致公司最近一个会计年度期末净资产为负值的，其股票交易将实行退市风险警示”的规定。深国商2011年末“归属于上市公司股东的净资产”为-0.84亿元，因此通过此次会计政策变更，深国商也将有望避免净资产继续为负值。
截止2012年12月底，虽然已经有部分商家进场装修完毕，但是考虑到装修的商铺数量达不到对外营业的要求，皇庭广场尚未对外营业。由于未达到预定可使用状态，深国商表示“仍采取成本模式计量”。这一自2003年1月开工的项目继续在存货中以开发成本列示。深国商最终是通过出售部分下属子公司股权获得投资收益，在2012年度实现扭亏为盈；但由于净资产仍然为负值，其股票被继续实施退市风险警示。
深国商因拟披露2013年半年度业绩预告，相关会计处理事项需要与中介机构和其他机构进一步咨询沟通，其股票于2013年6月27日开市起停牌。在股票停牌期间，深国商又就有关皇庭广场的投资性房地产后续计量模式这一会计处理问题与会计师事务所、相关机构进行了沟通和探讨，最终意见为：在建的投资性房地产项目一般应在达到预定可开业状态时采用公允价值计量。同时，在整栋（权属不可分割）建筑均为投资性房地产的情况下，应整体选用成本或公允价值计量。因此2013年6月末，皇庭广场继续在存货中以开发成本列示。
三、IASB2007年度改进项目
1999年7月，原IASC理事会批准的《征求意见稿第64号——投资性房地产》中曾建议在建投资性房地产应按公允价值计量，并认为未必难于已完工投资性房地产。例如，如果在建投资性房地产大部分已预租，其未来现金流量的不确定性要小于大部分空闲的已完工投资性房地产。但部分反馈意见者认为很难可靠估计在建投资性房地产的公允价值，因为可能不存在这一市场。在建投资性房地产的完工成本可能相当不确定，其将产生的收益也相当不确定。因此，建议如果投资性房地产处于在建之中，主体对其的计量不应高于成本。IASC被这种观点所说服，将在建投资性房地产排除在IAS40的范围之外，由《国际会计准则第16号——不动产、厂场和设备》来规范。
由于将再开发的投资性房地产包括于IAS40的范围内，而将在建投资性房地产予以排除，造成了不一致。而自IAS40发布后，采用公允价值计量的经验与日俱增，企业对于在建投资性房地产公允价值应当更加能够可靠计量。2008年5月30日，IASB完成2007年度改进项目，发布了对20项国际财务报告准则及相关结论基础和应用指南的修订，其中包括对IAS40第8段与第9段等处的修订，将“为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产”也视为投资性房地产。《企业会计准则讲解（2010）》故而进行了相应补充。
针对IAS40将公允价值计量扩展到在建投资性房地产这一问题，国际评估准则理事会已经发表指南以指导完成相关公允价值的计量工作。2011年7月26日，马来西亚代表在IASB新兴经济体工作组第一次全体会议上建议：完工的投资性房地产可以运用收益法；而处于早期阶段的在建投资性房地产则适宜成本法。
根据《企业会计准则第×号——公允价值计量（征求意见稿）》，资产在初始确认时的公允价值通常应与其交易价格相等，而交易价格又是取得一项资产所支付的价格（即进入价格），因此成本法作为一项反映现行重置成本的估值技术，其结果应该最能代表在建投资性房地产在当前情况下公允价值的金额。
作者为本刊特约撰稿人
