恰当认定“投资性房地产”

2013年第5期    作者:杨正平    阅读(4865)

【来源:《上海注册会计师》 查看本期目录】

以往，人们习惯地将投资性房地产作为一般的固定资产看待，并按其估计使用年限提取折旧。但是，这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，其市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍。另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。

投资性房地产衍生于固定资产。为了更完整反映企业所拥有资产的合理分类——是否清晰恰当？经营情况——是否使用有效？盈利状态——是否产生效益？等等，尤其是上市公司，如此细分，可以让出资人清晰的了解上市公司资产运作情形，有利于其投资决策，因而显得更为必要。因此，根据我国会计准则相关规定，对其用于投资性的房地产从固定资产中分离出来，并予以正确核算，同时予以及时、客观的披露公告。

在企业的实际经营活动中，投资性房地产的主要表现形式有二类：

一是出租建筑物、出租土地使用权。对于此类出租行为，其实质上属于一种让渡资产使用权行为，其取得房地产之初即以出租房地产为目的，租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的一种经营性活动，且获得与之相对应的经济利益流入。

二是持有并准备增值后转让的土地使用权或建筑物，已取得转让收益。尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素有关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动，以获得投资性行为的经济利益流入。

在我们的会计信息质量检查过程中，时常会遇到一部分企业在其实际经营活动中，将一部分企业拥有产权、暂时闲置的房产（建筑物）或土地（场地）予以出租以收取租金，对这部分出租的房地产是否应当认定为“投资性房地产”？时感有一定的困惑和不理解性。

针对这一情形，在会计判断的实务中，存在二种认定观点。

一种观点认为：从现实结果出发来推定，表现为企业已经实际出租房地产且已取得房地产租金的经济利益流入，就是企业已经实际赚取了房地产出租的租金，而不论其持有该资产的初始或者最终目的如何，因此，这部分出租的房地产就应当确认为“投资性房地产”。

另一种观点认为：从持有资产目的出发来认定：依据《企业会计准则——投资性房地产》的定义，企业出租这部分房地产非其“为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产”，企业出租这部分房地产并取得收入，仅是一个暂时的盘活闲置房产的非主流经营行为，因此，不应确定为“投资性房地产”。

对此类“投资性房地产”作出科学、合理的界定，显现出一定的重要性。不恰当的判定，对企业会计信息核算的真实性将产生一定的影响。企业出租部分闲置的的房地产（土地和建筑物），属于暂时（一段时间，如：一年或数年）让渡该部分资产的使用权,实质上是一种经营出租，不表明企业持有该部分资产的现实目的与初始目的相矛盾，或者未来目的将发生变更，且在一定程度上，这部分出租资产的独立计量均存在一定的不确定性和不完整性，同时还存在不可单独出售的可能性。而真正意义上的投资性房地产是指企业为投资目的、而不是以自用为目的持有的土地和建筑物。对企业根据其经营策略的重大调整而对其原持有的房地产用途作出实质性的变更，将依据届时的实际情况据实判定。

据此，笔者认为应当按照《企业会计准则》的规定，充分关注对投资性房地产的形式和实质构成要素进行综合、谨慎的考量。对前述企业出租的这部分房地产，不应当将其认定为“投资性房地产”，以避免不恰当的判定对会计信息真实性、重要性造成影响。

工作单位：财政部驻上海市财政监察专员办事处